Hausmeisterservice für die WEG beauftragen: Leistungsverzeichnis, Angebote, Beschluss

Stand: 14. Oktober 2026

1. Leistungsverzeichnis erstellen

Ein Leistungsverzeichnis beschreibt, was in welchem Turnus erledigt wird. Ohne Leistungsverzeichnis bietet jeder Dienstleister etwas anderes an – und der günstigste Preis ist oft nur der kleinste Leistungsumfang. Typische Positionen für eine Wohnanlage:

• Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsräume reinigen
• Hauseingang, Wege, Hof und Parkflächen sauber halten
• Mülltonnen zur Abholung bereitstellen, Tonnenplätze sauber halten
• Rasen mähen, Hecken und Sträucher schneiden, Unkraut entfernen
• Spielplätze pflegen und optisch kontrollieren
• Räumen und Streuen von November bis März
• Beleuchtung prüfen, defekte Leuchtmittel wechseln
• Brandschutztüren, Rauchabzug und Brandmeldeanlage optisch kontrollieren
• Außenwasserleitungen vor dem Frost absperren und im Frühjahr öffnen
• Gullys, Bodenabläufe und Lichtschächte reinigen

Zu jeder Position gehören Turnus und Flächen, beim Winterdienst auch die Zeiten. Eine Begehung mit den Anbietern vor Ort verhindert, dass jemand an der Anlage vorbei kalkuliert.

2. Vergleichsangebote einholen

Soll die Eigentümerversammlung über die Vergabe entscheiden, müssen ihr in der Regel mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat einen Beschluss über die Vergabe eines Hausmeisterdienstes für ungültig erklärt, der auf nur zwei Angeboten beruhte (2-13 S 2/17). Bei sehr geringem Auftragsvolumen hat dasselbe Gericht Vergleichsangebote ausnahmsweise für entbehrlich gehalten (Urteil vom 17.5.2018, 2-13 S 26/17).

Vergleichbar sind Angebote nur, wenn alle auf demselben Leistungsverzeichnis beruhen. Achten Sie außerdem darauf, ob Reinigungsmittel, Streugut und die Entsorgung des Grünschnitts enthalten sind und ob die Preise netto oder brutto angegeben sind.

3. Beschluss fassen

Ohne Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Ein auf Dauer angelegter Hausmeistervertrag mit laufenden Zahlungen fällt nach verbreiteter Auffassung nicht darunter.

Auf der sicheren Seite ist ein Beschluss, der Dienstleister, Leistungsumfang, Vergütung, Laufzeit und die Vollmacht zum Vertragsschluss festlegt. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters per Beschluss auch erweitern, etwa durch eine Wertgrenze (§ 27 Abs. 2 WEG).

4. Vertrag schließen

Vertragspartner des Dienstleisters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die Verwaltung vertritt sie beim Abschluss (§ 9b WEG). Wechselt die Verwaltung, läuft der Vertrag deshalb unverändert weiter. In den Vertrag gehören:

• das Leistungsverzeichnis als Anlage
• Vergütung, Laufzeit und Kündigungsfristen
• eine feste Ansprechperson und die Erreichbarkeit
• die Vertretung bei Urlaub und Krankheit
• der Notdienst: welche Fälle, wie zu erreichen
• Fachfirmen: Beauftragung nach Rücksprache mit der Verwaltung, außer bei Gefahr im Verzug
• die Dokumentation der Einsätze
• der Nachweis der Betriebshaftpflicht, beim Winterdienst einschließlich Räum- und Streupflicht
• die Schlüsselübergabe mit Protokoll

5. Übergabe und Start

Zum Start gehören die Übergabe von Schlüsseln und Zugängen mit Protokoll, eine gemeinsame Begehung und ein Aushang mit Ansprechperson und Notdienstnummer für die Bewohner. Beginnt der Vertrag im Herbst, wird der Winterdienst gleich mit abgestimmt – Flächen, Zeiten und Streumittel, siehe Winterdienst übertragen.

Worauf Verwaltungen bei der Auswahl achten sollten

• Referenzen von Hausverwaltungen aus der Region
• feste Teams und eine feste Ansprechperson statt wechselnder Aushilfen
• Erreichbarkeit im Büro und ein Notdienst rund um die Uhr
• eine Vertretungsregel, die auch im Winter trägt
• eine Betriebshaftpflicht mit schriftlicher Bestätigung
• ein Angebot auf Grundlage einer Begehung, nicht nach Ferndiagnose

Quellen

• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
• § 9b WEG – Vertretung
• LG Frankfurt am Main, 2-13 S 2/17 (drei Vergleichsangebote)
• LG Frankfurt am Main, Urteil vom 17.5.2018, 2-13 S 26/17 (geringes Auftragsvolumen)

Stand: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.