Hausmeisterkosten umlegen: Was nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst gehören zu den größten Posten der Nebenkostenabrechnung – und zu den häufigsten Streitpunkten. Welche Kosten Vermieter umlegen dürfen, wo die Grenzen liegen und wie Rechnungen aufgebaut sein sollten.
Stand: 14. Oktober 2026
Die Grundlage: Mietvertrag und Betriebskostenverordnung
Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten überhaupt Betriebskosten sind, legt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Für den Hausmeisterservice zählen vor allem vier Nummern aus § 2:
- Nr. 8 – Straßenreinigung: die öffentliche Straßenreinigung und entsprechende nicht öffentliche Maßnahmen. Hierher gehört in der Regel der Winterdienst.
- Nr. 9 – Gebäudereinigung: die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzugskabine.
- Nr. 10 – Gartenpflege: gärtnerisch angelegte Flächen einschließlich Erneuerung von Pflanzen, Spielplätze einschließlich neuem Sand sowie Plätze, Zugänge und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.
- Nr. 14 – Hauswart: Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen, soweit die Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft.
Nr. 14 enthält außerdem eine Sperre gegen Doppelabrechnung: Erledigt der Hauswart Arbeiten, die unter die Nummern 2 bis 10 oder 16 fallen – etwa die Treppenhausreinigung –, dürfen diese Kosten nicht zusätzlich unter der jeweiligen Nummer angesetzt werden.
Was umlagefähig ist – und was nicht
Die Grenze verläuft nicht zwischen Berufsbezeichnungen, sondern zwischen Tätigkeiten. Dieselbe Person kann vormittags umlagefähig das Treppenhaus reinigen und nachmittags nicht umlagefähig eine Tür reparieren.
Die Notdienstpauschale gehört nicht in die Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden, dass eine Pauschale für die Notdienstbereitschaft des Hausmeisters nicht auf Mieter umgelegt werden darf (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Die Bereitschaft dient dazu, Störungsmeldungen außerhalb der Bürozeiten entgegenzunehmen und Reparaturen zu veranlassen – Verwaltungsaufgaben, deren Kosten der Vermieter selbst trägt.
Für die WEG heißt das: Die Kosten eines Notdienstes stehen in der Hausgeldabrechnung, vermietende Eigentümer können sie aber nicht an ihre Mieter weitergeben.
Gemischte Rechnungen nachvollziehbar aufschlüsseln
Enthält eine Rechnung umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen, muss der Vermieter den nicht umlagefähigen Teil nachvollziehbar herausrechnen. Ein pauschaler Abzug – im entschiedenen Fall zehn Prozent – genügt nicht, wenn der Mieter die Abrechnung bestreitet (BGH, Urteil vom 20.2.2008, VIII ZR 27/07). Die Darlegungslast liegt beim Vermieter.
Am einfachsten ist es, wenn das schon im Vertrag mit dem Dienstleister angelegt ist: laufende Leistungen wie Reinigung, Grünpflege und Winterdienst getrennt von Reparaturen, Sonderaufträgen und Notdienst. Dann lässt sich jede Position ohne Schätzung der richtigen Betriebskostenart zuordnen.
Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB): Umlegen lassen sich nur Kosten, die bei ordentlicher Bewirtschaftung angemessen sind.
Steuerbonus für Mieter und selbstnutzende Eigentümer
Für Hausmeister-, Reinigungs-, Garten- und Winterdienstleistungen gibt es eine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG). Handwerkerleistungen wie Reparaturen sind gesondert mit 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro begünstigt (§ 35a Abs. 3 EStG). Materialkosten zählen nicht mit.
Damit Mieter und Eigentümer den Bonus nutzen können, braucht es Rechnungen, die den Arbeitsanteil getrennt ausweisen. Die Verwaltung bescheinigt den Anteil dann in der Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung.
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Häufige Fragen
Sind Hausmeisterkosten auf Mieter umlegbar?▼
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht und die Kosten laufende Tätigkeiten für Pflege, Sauberkeit und Ordnung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Nicht umlegbar sind die Anteile für Reparaturen, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung.
Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?▼
Ja, als Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV, wenn sie laufend anfällt. Einmalige Grund- oder Bauendreinigungen sind nicht umlagefähig.
Darf die Notdienstpauschale des Hausmeisters umgelegt werden?▼
Nein. Der Bundesgerichtshof ordnet sie als Verwaltungskosten ein, die der Vermieter selbst trägt (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).
Können Mieter Hausmeisterkosten von der Steuer absetzen?▼
Ja, den Arbeitsanteil als haushaltsnahe Dienstleistung: 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG). Den Nachweis liefert die Betriebskostenabrechnung oder eine Bescheinigung des Vermieters, aus der der Arbeitsanteil hervorgeht.
Quellen
- § 2 Betriebskostenverordnung
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 35a EStG – haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
- BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19 (Notdienstpauschale)
- BGH, Urteil vom 20.2.2008, VIII ZR 27/07 (Aufschlüsselung der Hauswartkosten)
Stand: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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